La Romania, che si accinge a diventare parte dell’Unione europea a partire dal gennaio 2007, è un paese che sta attirando l’attenzione di molte compagnie multinazionali. Riemersa nel 1989 da 50 anni di dominio del regime comunista, la Romania è stata il polo di molti investimenti stranieri che hanno portato uno sviluppo davvero significativo che dura ormai da poco più di 15 anni.
L’Europa rappresenta ad oggi il maggior partner commerciale della Romania e l’export verso il mercato europeo sta costantemente crescendo. La Romania beneficia infatti di accordi commerciale particolarmente favorevoli tra gli stati dell’Europa centrale e dell’est, e ha stabilito patti bilaterali per il commercio con i paesi del bacino del Danubio, quali la Russia e la Turchia.
Bucarest, la capitale del paese, con i suoi 2.3 milioni di abitanti, è il centro economico e politico. La maggior parte degli espatriati sono trasferiti proprio lì dove si è registrato un numero crescente di iniziative private che ha anche dato grande respiro ad un fiorente mercato immobiliare con la costruzione di molti nuovi edifici soprattutto nella periferia della città.
Timisoara, una moderna città nell’ovest della Romania, sta guadagnando importanza grazie alla decisione di molte compagnie multinazionali di stabilire lì le loro unità locali. Costruita sulle sponde del fiume Bega nella pianura di Banat, Timisoara è quindi diventato un importante centro industriale e agricolo. La posizione geografica e l’influenza occidentale (la regione della Transilvania fu dominio austro- ungarico per diverso tempo) ha influenzato in maniera notevole lo sviluppo di questa città.
Il mercato alberghiero continuera’ a crescere fino nel 2009
Uno studio di mercato elaborato dalla compagnia immobiliare Colliers afferma che piu’ catene alberghiere internazionali hanno deciso di investire a Bucarest nei prossimi anni. Le stime degli analisti Colliers indicano la costruzione di 3.000 nuove stanze in alberghi di 3-4 stelle. E’ gia iniziata la costruzione di 6 alberghi, appartenenti a gruppi internazionali conosciuti come Continental Accor, Golden Tulip, ma anche a compagnie romene come Triumf Construct. In questo dinamico settore di mercato, negli ultimi 4 anni sono state ultimate 1.300 stanze in alberghi, e questo trend continuera’ nei prossimi anni. Entro il 2007 saranno ultimate altre 2.000 stanze, di cui oltre la meta della categoria 3 stelle, indica lo studio Colliers,ed altre 1.000 entro il 2009. Attualmente il mercato alberghiero di Bucarest totalizza 6.000 stanze, livello inferiore rispetto a quello dei Paesi vicini.piu’ numerosi albeghi hanno 3 stelle e totalizzano oltre 3.000 camere, seguiti dagli alberghi di lusso, 4-5 stelle, con 2.800 camere. Le restanti camere sono in unita’ turistiche con 1 stella, rimaste dagli anni ’80 e non ammodernate. Negli ultimi anni le grandi catene internazionali hanno investito prevalentemente in alberghi di lusso: Marriott, Hilton Hotels, Accor, InterContinental e Howard Johnson.Tre su 10 turisti stranieri in Romania alloggiano a Bucarest, indica lo studio citato. Nella capitale i prezzi sono a livelli ravvicinati a quelli delle altre capitali europee. Concretamente, i prezzi variano dai 40 ai 200 euro per camera, in funzione della classifica dell’albergo. Per gli alberghi da 1 -2 stelle, il prezzo varia tra 40 e 70 euro a notte per una stanza doppia, e per quelli da 3 stelle la tariffa sale a 50-120 euro. Una camera di lusso arriva a 200-300 euro a notte negli alberghi da 5 stelle, rispettivamente 100-250 euro per 4 stelle.
100.000 metri quadrati di spazi per uffici nel 2005
Il 2005 ha portato sul mercato immobiliare della capitale 4 edifici nuovi per uffici, ognuno con oltre 10.000 metri quadrati (mentre nel periodo 2003-2004 non e’ stato ultimato alcun immobile del genere) indica un rapporto della compagnia immobiliare Colliers.Gli edifici di classe A finalizzati nel 2005 sono America House (con 26.000 metri quadrati), Charles de Gaulle Plaza (22.000 mq), Bucharest Business Park (18.500 mq) e Bucharest Corporate Center (13.000 mq). Nel 2004 soltanto 4 edifici per uso ufficio, di classe A, di dimensioni medi (2.830-5.500 mq), sono entrati sul mercato e sono stati rapidamente affittati. Gli immobili, con una superficie totale di 26.000 metri quadrati – hanno rialzato lo "stock" di spazi per uffici a 160.000 metri quadrati. Nel 2005 sono stati finalizzati spazi che totalizzano circa 100.000 metri quadrati. Per quanto riguarda gli spazzi per uffici di classe B, lo stock ammontava alla fine del 2004 a circa 300.000 metri quadrati, di cui nel 2004 erano stati finalizzati circa 50.000 metri quadrati. Sono ancora in fase di costruzione immobili con un totale di 30.000 metri quadrati.
Con nuovi investitori europei, il mercato degli spazi per uffici a Bucarest è aumentato, nel 2005, del 40%
Il mercato degli spazi per uffici in Romania sembra diventare un El Dorado per gli investitori.Ulteriori compagnie multinazionali con sedi in Europa hanno espresso l’intento di investire nel settore immobiliare romeno. Secondo recenti studi, il mercato degli spazi per uffici in Bucarest ha registrato nel 2005, una crescita di oltre il 40%. E, affermano gli esperti, gli affitti cresceranno costantemente, almeno fino al 2009.
A Bucarest, esistono attualmente 250.000 metri quadrati di spazi per uffici della classe A, cioe’ sei volte meno che nella capitale della Polonia. Pero’,saranno ultimate superfici per 140.000 metri quadrati, rispetto agli 85.000 metri quadrati nel 2004.
I nuovi investitori.La compagnia Africa-Israel Investments e’ entrata recentemente sul mercato immobiliare romeno, con l’acquisto in comproprieta’ di un terreno di oltre 121.000 metri quadrati, ubicato in una zona centrale di Bucarest. La transazione e’ ammontata a 9 milioni di euro. Anche la compagnia ungherese Autoker Holding intende costruire degli edifici per uso ufficio. L’affare piu’ consistente concluso alla fine del 2004 vede come protagonista la compagnia Raiffeisen Evolution Project Development Romania, la quale si e’ impegnata a finalizzare gli spazi per uffici di Floreasca Tower di Bucarest, con un investimento di 12 milioni di euro. Ecco i principali edifici per uso ufficio che sono stati offerti sul mercato nel 2005:
Charles de Gaulle Plazza: il piu’ grande edificio in costruzione in Romania e uno dei piu’ grandi nell'Europa Orientale, realizzato integralmente con strutture in acciaio e vetro. Ha 15 piani ed una superficie totale di 40.000 mq. I 5 livelli sotterrannei ad uso parcheggio hanno una capacita’ di 350 posti auto. L’edificio e’ dotato di 4 ascensori panoramici, con una velocita’ di 2,5 m/s.
Bucharest Business Park : un complesso per uffici classe A, composto da 4 immobili indipendenti, ubicati sulla strada nazionale Bucarest – Ploiesti, nei pressi della Casa Presei Libere. Il Developer, Portland Trust, offre 18.000 metri quadrati di spazi e 450 posti auto al pianoterra e nel sotterraneo.
Dorobanti 239 : 6.500 mq tra la Piazza Charles de Gaulle e la sede della Televisione, in una zona dove sono ubicate ING Bank, Phillips, ABN Amro, Lukoil, Gillette, Aviva, Nokia, Ubisoft, Mercsharp & Dom, Agip, Texaco, Unilever, Xerox, Nestle, Global One, Compaq/Digital, DHL, HVB Bank, Alpha Bank, AIG, OMV, Alcatel, Altheimer & Grey, IBM, Allianz, BRD e Orange.
Unimed : un immobile composto da un primo livello piu’ 7 piani, ed una galleria., ubicato vicino alla Piata Universitatii, in Strada Tudor Arghezi nr. 8-10. Offre 8.354 mq di spazi per uffici.
Floreasca Tower : nella zona nord di Bucarest vicino al lago Floreasca, offre circa 7.600 mq di spazi per uffici su 14 livelli e 130 posti auto nel sotterraneo.
La tendenza non sorprende
Il concentramento dell'interesse nel campo immobiliare e’ fondato sul fatto che nel 2004 i migliori affari sono stati registrati nella zona dei terreni e degli spazi per uffici. Nel 2003 - 2004 i prezzi delle proprieta’ sono aumentati di circa il 50%. E la principale tendenza e’ stata l’acquisto di grandi superfici di terreni da parte degli investitori stranieri.Secondo uno studio di mercato realizzato dalla compagnia Impact SA, i prezzi dei terreni per costruzioni registreranno aumenti tra il 25 ed il 60% all’anno, e quelli dei terreni agricoli di soli 10-25%.I prezzi degli appartamenti in condomini aumenteranno del 20-40 % all’anno, quelli delle ville nuove del 15-30 % all’anno, quelli degli spazi per uffici dell’8-15% all’anno, quelli degli spazi commerciali del 5-20% all'anno e quelli degli spazi per depositi del 15-40% all’anno.
Nel 2005 l’immobiliare si è concentrata anche sulla costruzione di quartieri residenziali a Bucarest
Nel 2005 a Bucarest sono stati costruiti 12 nuovi quartieri residenziali, tra cui :
- Bucurestii Noi – nelle vicinanze del ristorante 2 Cocosi: microquartiere composto da 3 palazzi P + 4, per un totale di 130 appartamenti con 2 e 3 camere, a prezzi che variano tra 32.900 e 49.000 euro + IVA
.- Baneasa – Voluntari: villette con prezzi che variano tra 100.000-500.000 euro.
- Lacul Tei : 500 appartamenti in 11 palazzi
- Swan Lake Village: su 40.000 mq, 38 villette a prezzi che variano tra 170.000 e 180.000 euro.
- Complesso Vilaflor, ubicato nella zona Iancu Nicolae, con villette da 420.000 euro
- Complesso Vilaflor-Intim, a 100 m dal bosco Tunari, con accesso a Iancu Nicolae con villette duplex al prezzo di 180.000 euro.
- 100 appartamenti di lusso nel centro (zona Unirii) costruiti da TriumfConstruct.
- complesso residenziale costruito dal gruppo Niro tra le vie Stefan cel Mare e Lacul Tei, su 28.000 metri quadrati: 500 appartamenti in 11 palazzi P + 11. Il costo del metro quadrato costruito sara’ di circa 500 euro.
- Complesso residenziale nella zona della Scuola Americana, composto da 27 villette P + 1, con prezzi di 150.000 euro + IVA, per una superficie costruita di 202 mq piu’ 300 mq di terreno.
- Quartieri residenziali costruiti da Impact SA: 1.100 villette a Bucarest nei complessi Traian Vuia, Green Field e Azur 3 e quartieri residenziali a Costanza, Brasov, Cluj e Timisoara. Prezzi tra 150.000 e 200.000 euro.
- Complessi residenziali Ibiza Golf e Ibiza Golf & Light nei pressi della Scuola Americana (Pipera – Tunari) con 38 rispettivamente 36 ville. Prezzi tra 285.000 e 400.000 euro + IVA
Sempre piu’ ipermercati in Romania
Il 2005ha portato anche numerosi nuovi supermarket e mall nella citta’ romene. Nomi conosciuti come Tengelmann, Kaufland e miniMax Discount hanno annunciato l’intenzione di aprire piu’ unita’ in Romania, non solo a Bucarest ma anche a Brasov, Costanza, Timisoara, Targoviste, Urziceni,Slatina.Carrefour Romania ha aperto altre 4 unita’ a Bucarest, Galati e Ploiesti. Selgros ha aperto un’unita’ a Oradea. Billa, che aveva gia’ negozi a Ploiesti, Arad, Timisoara, Cluj, Deva, Costanza, Galati, Craiova e Iasi ha costruito altri tre supermarket a Braila, Galati e Sfantu Gheorghe.Knaufland ha aperto degli ipermercati in tutti i capoluoghi delle refioni romene. Anche la tedesca Tengelmann ha aperto una rete nazionale di negozi Plus, di cui 15-20 si sono già aperte.La miniMAX Discount ha aperto 5 negozi a Bucarest ed in altre 4 grandi citta'.
I prezzi dei terreni agricoli continuano a lievitare
Il prezzo dei terreni agricoli continua a lievitare nel contesto dell’aumento delle richieste e dell’avvicinamento dell’adesione della Romania all’Unione Europea, indica uno studio realizzato dalla compagnia immobiliare Colliers. "In Romania, i terreni agricoli hanno guadagnato lo statuto di investimenti speculativi, e molti non sono piu’ coltivati da anni", indica lo studio citato. Nell’ultimo periodo, sempre piu’ numerose compagnie straniere sono interessate ad acquistare terreni agricoli, prevalentemente delle zone occidentali e nel sud del Paese. Quindi, i prezzi dei terreni agricoli in queste zone sono lievitati da 100-200 euro all’ettaro, nel 2002, ad una media di 500-700 euro all’ettaro, ed in determinate zone addirittura a 1.000 euro all’ettaro, nel 2004 e a 1600 euro all'ettaro nel 2005. Anche i prezzi dei terreni destinati a scopi edilitari stanno lievitando, e tale tendenza e’ determinata dall’aumento della richiesta per i prodotti finiti, rispettivamente immobili per uffici e spazi commerciali. Se fino a qualche anno fa’ la richiesta era focalizzata, principalmente, sull’acquisto dei terreni per la costruzione di spazi per uffici, nel 2004 la richiesta ha incominciato a diversificarsi e nel 2005 è ancora molto grande. "Una gran parte degli investitori acquista terreni che non utilizzano in alcun modo, creando cosi’ un monopolio ed incentivando l’aumento dei prezzi", aggiungono gli analisti. Secondo il rapporto, l’offerta sul mercato dei terreni e’ ancora difficilmente quantificabile, poiche’ mancano le informazioni sulle transazioni. Gli specialisti Colliers affermano che la tendenza all’aumento dei prezzi dei terreni continuera’ nel periodo successivo, pero’ esistono zone dove i prezzi hanno gia’ raggiunto limiti massimi, e l’aumento sara’ meno significativo. Le zone dove i prezzi dei terreni continueranno ad aumentare sono prevalentemente quelle collocate a sud-ovest ed est di Bucarest.Queste zone, anche se non sviluppate ancora, sono considerate di interesse per il futuro.
Fonte: Sitoflash.it - Immobiliare un Vista
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